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Investir en immobilier: guide de l’investissement immobilier locatif

Investir en immobilier reste une valeur sûre si vous souhaitez gagner de l’argent. Si vous vous demandez comment gagner beaucoup d’argent et devenir rentier, l’investissement immobilier locatif peut représenter une vraie opportunité!

Les bases pour investir en immobilier et gagner de l’argent

1. Si vous voulez faire de l’investissement immobilier locatif, vous devez savoir où vous voulez aller, quels sont vos objectifs, sur quel marché vous allez vous placer, quel type de biens, pour ne pas changer d’avis toutes les semaines. Vous devez avoir un plan et savoir ce que que vous voulez vraiment dans la vie. C’est essentiel pour avoir du succès dans l’investissement immobilier. Divisez ce plan en un plan décennal, puis un plan à 5 ans, à 1 an, à 1 mois puis un plan à 1 semaine. Vous verrez qu’il est plus facile d’atteindre de petits objectifs sur une semaine. Evaluez régulièrement où vous en êtes, quelle est votre performance, s’il y a des choses à changer.

2. Soyez sûrs de votre motivation pour investir dans l’immobilier. On doit pouvoir vous réveiller en plein milieu de la nuit et vous demander pourquoi vous investissez dans l’immobilier sans que vous ayez besoin de réfléchir pour trouver vos motivations. La façon dont les agents immobiliers, les investisseurs, les vendeurs … vous percevront fera toute la différence. Comme la façon dont vous percevrez votre environnement, afin que vous n’ayez pas peur lorsqu’un investissement intéressant se présentera à vous.

3. Passez du temps à vous renseigner sur l’immobilier et à rencontrer les personnes qui excellent dans chaque segment de ce marché. Si vous aimez l’immobilier mais ne savez pas dans quel domaine investir, trouvez un autre investisseur qui corresponde à votre personnalité. Il y a des douzaines de façons de gagner de l’argent dans l’immobilier, acheter pour louer n’est pas la seule.

4. Ne perdez jamais, JAMAIS, de temps avec un vendeur qui n’est pas désespéré de vendre son bien. S’il existe un secret pour réussir dans le domaine de l’immobilier, c’est bien celui-là. Un vendeur vraiment motivé acceptera toujours de vendre son bien en dessous du prix du marché. Pour réussir, vous ne devez jamais payer le prix du marché pour un bien immobilier. Les vendeurs motivés se trouvent, par exemple, au travers des ventes aux enchères, des biens qui sont à vendre dans plusieurs agences, des biens qui viennent de baisser de prix, des biens qui sont sur le marché depuis plus de 4 mois …

Faites-vous connaître

Vous devez vous faire connaître car les vendeurs très motivés ne le crient pas toujours sous les toits. Vous devez passer du temps avec les gens qui connaissent des vendeurs motivés : agents immobiliers locaux, banquiers octroyant des prêts immobiliers, postier, personnes âgées au courant des affaires du voisinage, courtiers en assurance, médecins, coiffeur, … en n’oubliant jamais de leur remettre votre carte de visite.

Il vous faut qualifier les vendeurs en leur posant des questions logiques et bien pensées sur leur situation. L’idéal est d’avoir une feuille avec des cases à remplir au moment où vous les rencontrez. Votre première priorité doit être d’établir un flux de vendeurs motivés. Ne perdez pas de temps à visiter des biens dont le vendeur n’est pas motivé. Passer plutôt du temps à filtrer les personnes qui vous feront perdre votre temps.

Pour repérer les bonnes affaires d’investissement immobilier locatif, quand vous rentrez chez vous, quand vous promenez votre chien, quand vous faîtes du vélo, … prenez toujours une route différente et vous découvrirez des propriétés à vendre que même vos concurrents n’auront pas remarquées. Car tous les biens à vendre ne sont pas dans les petites annonces. Laissez alors un flyer indiquant que vous cherchez à acheter un ou plusieurs biens.

Pour vous assurer que votre vendeur est vraiment un vendeur motivé, il faut premièrement savoir quelle est sa raison de vendre son bien rapidement et deuxièmement connaitre sa limite de temps, 2 mois par exemple.

Si votre vendeur vous semble suffisament motivé pour vendre en dessous du prix du marché, vous devez vous faire une idée plus approfondie de l’opportunité :

1. Pourrez-vous retirer un bénéfice raisonnable du bien une fois que tous les frais (prêts, notaire, restauration, …) auront été payés ? Obtenir le plus de renseignements possibles sur les différents coûts auprès du vendeur est primordial lors des premiers contacts avec lui.

2. Le bien pourra-t-il se louer ET se vendre facilement ? Quel type de locataires espérez-vous attirer ? Le bien pourra-t-il se revendre facilement si vous avez besoin de le revendre rapidement ?

3. La zone dans laquelle se trouve le bien est-elle en déclin ou devient-elle côtée ? A quoi ressemblent les voisins ? Leurs propriétés sont-elles entretenues ? La marque et le modèle des voitures présentes dans la rue sont parfois un bon indicateur sur le niveau de vie des personnes habitant le coin.

4. Pouvez-vous trouver les fonds pour acheter le bien dans les délais requis par le vendeur ? Si ce n’est pas le cas, soit vous trouvez un investisseur que le bien intéressera et vous rémunérera pour l’affaire que vous lui avez apportée, soit vous trouvez quelqu’un pour vous prêter l’argent le temps de revendre ce bien au prix du marché.

Il vous faut analyser autant de propositions de vente que possible, c’est la seule manière de trouver de bonnes affaires et de bien connaître votre marché local.

Investir hors de votre localité, une bonne idée?

Si vous envisagez d’investir dans une propriété en dehors de votre localité pour faire de l’investissement immobilier locatif, voici un guide rapide en 5 étapes à suivre :

1. Téléphonez à 3 agences de locations locales et dîtes-leur que vous envisagez d’acheter une propriété pour la louer. Demandez leur de visiter le bien et de vous donner une idée du montant pour lequel elle pourrait être louée. Demandez-leur de lister les travaux à effectuer qui réduiront les chances de pouvoir louer rapidement le bien.

2. Une fois que vous connaissez les travaux à effectuer, appelez les décorateurs, couvreurs, charpentiers, plombiers, … pour avoir une estimation des coûts. Demandez conseil aux agences immobilières contactées pour choisir ces entreprises locales.

3. Si tout vous semble correct, recherchez votre financement. Si la propriété est évaluée par la banque, demandez à voir leur rapport pour voir si vous n’avez rien oublié.

4. Visitez vous-même la propriété et écrivez votre propre rapport, pour vous ou vos investisseurs. Evaluez tous les coûts et si vous n’êtes pas certain de savoir le faire, faites venir avec vous votre responsable des travaux.

5. Si vous êtes en confiance, que votre banque et l’entreprise effectuant les réparations ne voient aucun problème, achetez la propriété.

Lorsque vous trouvez un vendeur motivé mais qui ne réside pas dans votre localité, ne pensez pas de suite que vous n’allez pas pouvoir profiter de la bonne opportunité.

Savoir évaluer le montant d’une propriété rapidement et de manière certaine est une compétence que se doit de développer tout investisseur immobilier. Pour cela il vous faut au minimum :

1. Garder un oeil exercé sur le montant des propriétés locales, en lisant les petites annonces et en rendant visite vous-même aux agents immobiliers locaux.

2. Garder un oeil sur la durée que mettent les propriétés à se vendre dans l’endroit retenu. Quelles propriétés se vendent rapidement ? Lesquelles restent sur le marché ? Pour quel type de biens y a-t-il trop d’offres … ou trop de demandes par rapport aux offres ?

3. La première chose à faire lorsque vous avez une affaire en vue est d’appeler trois agents immobiliers locaux pour connaître le prix approximatif auquel ce type de propriété se vend dans le même coin. Prétendez que vous appelez pour un acheteur potentiel (votre soeur par exemple) et décrivez le type de bien que vous recherchez, qui sera identique au bien que vous envisagez. S’ils n’ont rien de comparable dans leur liste de biens à vendre, demandez-leur une estimation du montant pour lequel un tel bien se vendrait dans la rue exacte de la propriété que vous avez en tête. Demandez-leur aussi s’ils ont vendu des biens similaires ces six derniers mois et à quel prix.

4. Pour savoir combien se louera le bien, faites de même en appelant trois agences de location immobilière, en prétendant cette fois que vous recherchez un bien à louer. Demandez une description précise des biens qu’ils ont à louer dans le coin qui vous intéresse et le montant du loyer.

Armé de toutes ces informations, vous serez capables de savoir si le bien qui vous est proposé est une bonne affaire ou non.

Entourez-vous d’une bonne équipe pour devenir riche avec l’immobilier

Un des secrets pour gagner de l’argent avec l’investissement immobilier locatif est de savoir s’entourer d’une bonne équipe. Avec une équipe, 1+1=11 et non pas 2. Il vous faut trouver des conseillers, des investisseurs, des spécialistes en impôts, des chefs de chantier, des maçons, des plombiers, des spécialistes en prêts immobiliers, des personnes vous détectant de bonnes affaires dans leur quartier …

Lorsque vous démarrez, vous avez encore plus besoin de l’expérience des autres, de leurs connaissances, pour prendre confiance. Vos amis et vos contacts dans le domaine de l’immobilier seront d’une valeur inestimable. Ces contacts se prennent n’importe où, pas nécessairement dans les salons immobiliers, mais aussi dans votre club de gym, lors d’un mariage, en promenant votre chien, ou sur internet, à partir du moment où vous prenez bien soin de faire savoir aux gens ce que vous faîtes.

Vous multiplierez vos gains dans l’immobilier en prenant le temps de construire une bonne équipe, c’est sûr et certain.

Apprenez à négocier

Maintenant que vous savez comment détecter les bonnes opportunités sur le marché immobilier, vous devez apprendre à négocier. Dans cette partie, le secret consiste à savoir vous mettre à la place de l’acheteur, à savoir penser comme lui.

Les meilleurs hommes d’affaires sont des maîtres dans l’art de se mettre à la place de leurs clients pour comprendre leurs réels besoins et désirs. Peu d’investisseurs immobiliers gagnent beaucoup d’argent parce qu’ils ne savent pas aboutir à un accord gagnant pour les deux parties. Quand l’affaire ne se conclut pas, ils reportent la faute sur le vendeur, au lieu de chercher à comprendre pourquoi ils sont passés à côté d’un beau profit.

Commencez à penser comme un vendeur motivé. Si vous étiez désespéré de vendre, qu’est-ce-qui se passerait dans votre esprit ? Imaginez que vous ayez de gros problèmes de dettes, que vous soyez en instance de divorce, … si un acheteur vous proposant une solution rapide se présente, seriez-vous soupçonneux ? Comment réagiriez-vous à ses questions ? Que devrait-il faire pour vous mettre en confiance ? Que devrait-il vous dire ? Pourquoi ? Comment le dirait-il ?

Une fois venu le temps des négociations, il y a toujours 3 étapes à suivre :
– Découvrir ce que veut vraiment le vendeur et si vous pouvez le lui offrir,
– Obtenir autant d’informations que possible sur le bien, le vendeur, le voisinage, les écoles, le taux de criminalité, les futurs travaux prévus aux alentours et sur la co-propriété.
– Concéder ce dont vous n’avez pas besoin et que le vendeur veut.

Meilleures seront la quantité et la qualité de vos informations, le mieux vous serez préparé pour la négociation finale. Une bonne affaire d’investissement immobilier locatif ne tombe jamais du ciel. Les bonnes affaires se font en ayant les bonnes informations et effectuant une négociation appropriée. Si parfois la négociation échoue, ne soyez pas surpris d’être recontacté par l’agent immobilier ou le vendeur avec un prix revu à la baisse. Cela se produit tout le temps.

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